¿Quienes pagan impuesto a la Renta?

La venta (enajenación) de un inmueble que efectúa una persona natural (vendedor), le genera una ganancia de capital que se considera renta de 2da categoría que afecta al Impuesto a la Renta (I.R.)  , con una tasa de 5% sobre la ganancia bruta, existe sus excepciones  y una simple ecuación para liquidar el monto a pagar los cuales se explica lineas abajo.

¿A que se denomina ganancia de capital?

Es el monto(beneficio) que se obtiene por la venta del inmueble en comparación con el precio de adquisición (la diferencia entre en cuanto lo compro y en cuanto lo vendio.) sin embargo, cuando el precio de venta sea inferior al precio de adquisición existirá una pérdida de capital, por lo que el I.R. no aplica.

¿En que casos no esta obligado a pagar el I.R.? (3 excepciones)

1. Todos los inmuebles adquiridos con anterioridad al 01/01/2004.

2. Cuando el inmueble a vender califica como CASA HABITACiÓN.

3. Cuando no exista ganancia de capital. (el costo de adquisición es mayor o igual al precio de venta).

¿A qué se le denomina Casa Habitación?

Se considera casa habitación al inmueble que fue adquirido por lo menos 2 años antes de efectuarse la venta y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares.

Base legal: Articulo 1º-A del Reglamento de La Ley del Impuesto a La Renta.

¿Qué sucede si el vendedor posee mas de dos inmuebles que caben dentro del marco de casa habitación, cuál calificaría tal?

En caso el vendedor tuviera en propiedad más de un inmueble que cumpla con las condiciones señaladas en el párrafo anterior, será considerada casa habitación sólo aquél que, luego de la venta de los demás inmuebles, resulte como el único inmueble de su propiedad.

Base legal: Articulo 1º-A del Reglamento de La Ley del Impuesto a La Renta.

• Aclaración importante:

 ¿Qué sucede si el vendedor posee varios inmuebles y solo uno califica como casa habitación?

En el escenario que el vendedor posea varios inmuebles y el que desea vender es el único que califica como casa habitación, este se encontraria exento del pago. Esta aclaración es de vital importancia ya que muchos pagan el impuesto por desconocer esta aclaración emitida por SUNAT en su INFORME Nº 058-2012 donde señala:

«La persona natural que no genera rentas de tercera categoría, propietaria de varios inmuebles, que enajena aquél único que califica como casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta.»

Base legal: TUO de La Ley del Impuesto a La Renta, aprobado por el decreto supremo Nº 179-2004-EF.

 Ejemplo simple:  Si usted es persona natural, no genera renta de tercera categoría y esta vendiendo su inmueble que cumple con las condiciones de casa habitación y acaba de comprar otro recientemente y aun no cumple 2 años como propietario de este último, en ese sentido el inmueble que esta vendiendo se encuentra exento al pago del I.R.

¿Qué es la habitualidad y porque hay que tener cuidado?

 A partir de la tercera venta  (en el mismo año ) que efectúe una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal,  caerá en el marco de la “Habitualidad” y automáticamente  estará afecta al I.R. considerada de tercera categoría donde la tasa es de 29,5%, igual al que se aplica a las empresas constructoras y ya no de segunda categoría donde la tasa es del 5%.

Base legal  Ley del Impuesto a La Renta Capitulo I artículo 4º.

Si vendo un departamento, una cochera y un depósito ubicados en un mismo edificio ¿me considero habitual en la venta de inmuebles?

 No. Cuando los tres inmuebles mencionados se   encuentran ubicados en una misma edificación se encontraran comprendido   dentro de un Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de   Propiedad Común, por ello, la cochera y el cuarto de depósito no se   computarán para determinar la habitualidad. Este artículo se aplicará aun cuando los inmuebles se enajenen por separado, a uno o varios adquirentes e incluso, cuando el inmueble destinado a un fin distinto no se enajene.

Base legal  Ley del Impuesto a La Renta Capitulo I artículo 4º.

¿Cómo se calcula el monto a  pagar del impuesto a la renta?

El impuesto a la renta es equivalente al 5% sobre la ganancia bruta obtenida, aplicando la siguiente ecuación:

La resta del valor actualizado del inmueble con el precio de venta da como resultado la  ganancia de capital y esto se multiplica por la tasa del 5%.

¿Cómo se obtiene el valor actualizado del inmueble?

Es el resultado del valor de adquisición del inmueble (cuanto le costo) multiplicado por el ICM (indice de corrección monetaria) del mes y año de la adquisición.

Para saber el ICM debe entrar al sitio web del MEF (ministerio de economía y finanzas) y buscar el mes y año en que usted adquirió el inmueble.

Ejemplo práctico:

Una persona adquirió un inmueble en enero de 2007 por la suma de $150,000 y lo vende en junio del 2018 a $280,000 ¿Cuál seria el monto a pagar?

Valor de adquisición $150,000 (convertir a soles, al tipo de cambio compra de la fecha de adquisición según SBS) = $150,000 X 3.359 = S/. 503,850 multiplicado por el ICM del mes y año, para enero del 2007 es de 1.20 obteniendo como resultado S/. 604,620 (valor actualizado del inmueble). Valor de venta actual es de  $280,000 (T/C a la fecha en que se firmo la minuta) = 1,078,000,  ahora se hace la resta:

Valor de venta actual = 1,078,000 menos el valor de adquisición = S/. 473,380 =  (ganancia de capital) y luego se multiplica por la tasa del  5%, el monto a pagar seria de S/.23,669.

El pago del impuesto se hace con moneda nacional:

El pago del impuesto es en soles (moneda nacional) por lo que el resultado de la ecuación expuesta lineas arriba se multiplica por el tipo de cambio dictado por la SBS de la fecha en que se firmo el contrato de compra venta (minuta).

Qué sucede si mi adquisición fue a titulo honeroso, ¿cómo se calcula el costo computable?

En el caso de inmuebles adquiridos por herencia, se considera   como “fecha de adquisición” en caso de una sucesión intestada, en la fecha de   la declaratoria de herederos, y si es una sucesión testamentaria, en la fecha   de inscripción del testamento en registros públicos,

Si   la fecha de adquisición fue antes del 01 de agosto de 2012, el costo   computable será el valor del autovaluó ajustado con el Índice de Corrección   Monetaria que publica el Ministerio de Economía y Finanzas mensualmente.

Por   el contrario si la fecha de adquisición fue a partir del 01 de agosto de   2012 en adelante, el costo computable será cero, salvo que el transferente pueda acreditar su costo de manera fehaciente.

¿Con qué documento se acredita la fecha y el valor de adquisición de un inmueble?

Existe varias opciones pudiendo ser con una escritura pública o una copia certificada (emitida por sunarp), un testimonio de compra venta o un contrato privado con firma notarial.

¿Cómo se declara y paga el impuesto?

Es necesario tener su numero de RUC, si no  tiene puede solicitar uno de manera sencilla e inmediata en SUNAT y el primer paso es declarar el pago ingresando al portal de SUNAT al modulo “declaración y pago”, ingresar con su clave de SOL y ubicar en el rubro renta de 2da categoría el formulario virtual Nº 1665, completar y enviar el formulario, luego efectuar el pago en uno de los bancos autorizados (BBVA, BCP, Scotia, Interbank, Banco de la Nación, BANBIF).

¿Qué debo hacer si pago el impuesto primero antes de realizar la declaración?

Si usted decide pagar primero, debe hacerlo a travez del formulario Nº 1662 (guía para pagos varios) con su número de RUC y el código del tributo Nº 3021 en cualquier banco autorizado y luego debe declarar el pago en el portal de SUNAT ingresando con su clave de SOL, completar y enviar el formulario virtual Nº 1665.

¿En qué momento de la compra venta se debe efectuar el pago?

Una vez se firma el contrato de compra venta (minuta) usted ya puede realizar la declaración y pago, el plazo obligatorio es hasta el mes siguiente de percibida la renta, se aconseja realizarlo ni bien firmada la minuta ya que para las firmas de las escrituras publicas el notario solicitara obligatoriamente el voucher del pago del impuesto a la renta al vendedor y el voucher del impuesto de alcabala (si aplica) al comprador. Caso contrario el notario no podrá elevar a los registros públicos la compra venta.

Si la compra venta no esta sujeta al pago del impuesto a la renta ¿Qué documento presento ante notaria?

Tratándose de enajenaciones no sujetas al pago del Impuesto:

• Una comunicación con carácter de declaración jurada (formulario que la notaria te facilitara) en el sentido que: La ganancia de capital proveniente de dicha enajenación constituye renta de la tercera categoría; o el inmueble enajenado es su casa habitación, para lo cual deberá adjuntar el título de propiedad que acredite su condición de propietario del inmueble objeto de enajenación por un período no menor de dos (2) años; o No existe Impuesto por pagar.

La citada comunicación se deberá efectuar mediante el siguiente formato: Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago del impuesto definitivo 2da categoría  

Para el caso de enajenaciones de inmuebles adquiridos antes del 1.1.2004: se deberá presentar, el documento de fecha cierta en que conste la adquisición del inmueble, el documento donde conste la sucesión intestada o la constancia de inscripción en los Registros Públicos del testamento o el formulario registral respectivos, según corresponda.

¿Qué sucede si el vendedor es no domiciliado en el Perú?

Como no domiciliado, si vendes un inmueble, el comprador que tenga la condición de domiciliado, se encuentra obligado a retenerte el Impuesto a la Renta, pagándolo a través del  PDT Otras Retenciones – Formulario Virtual N° 617.

La retención en este caso se calcula aplicando la tasa del cinco por ciento  (5%) por ser rentas provenientes de la transferencia de inmuebles de conformidad a lo dispuesto por el inciso b) del artículo 54° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta (Tasa vigente a partir del 01.01.2017).

En el caso que presente sólo el PDT sin la cancelación de la retención correspondiente, el pago del impuesto se deberá hacer mediante el Sistema Pago Fácil, Formulario N° 1662 – Boleta de Pago, consignando cómo código de tributo el 3062 (Retenciones no domiciliados).

Concepto de No Domiciliado en el Perú:

Las personas son no domiciliados, cuando siendo peruanos adquieren residencia fuera del país  y de otro lado cuando son extranjeros sin domicilio permanente en el Perú o que teniendo el domicilio se ausentan por  más de 183 días durante un período cualquiera que comprende 12 meses.

Para adquirir la condición de no domiciliado, debes tener en cuenta las siguientes situaciones:

1. a)    Siendo peruano adquiriste la residencia en otro país (lo cual lo acreditas con la visa  o con contrato de trabajo por un plazo no menor a un año) y saliste del Perú. 

Si no puedes acreditar la condición de residente en otro país, se te considerará no domiciliado si permaneces ausente del Perú más de 183 días calendario durante un período cualquiera de 12 meses. 

Recobrarás la condición de domiciliado en cuando retornes al país, salvo que permanezcan en el Perú 183 o menos días dentro de un período de doce meses.   

1. b)    Eres extranjero y no tienes domicilio en el Perú o teniéndolo permaneciste ausente del país más 183 días calendario durante un período cualquiera de 12 meses. 

Al ser no domiciliado te encuentras obligado a cumplir con tus obligaciones tributarias únicamente respecto de tus rentas de fuente peruana.